皆さんこんにちは
投資大好き30代ブログの主です。
私は昨年、
投資用ワンルームマンションを購入しました。
この記事では購入に至るまでの
意思決定や
購入する際に行った事
等を解説していきます。
ワンルームマンション投資って儲かるの？
どれどれ、ググってみようか？
「ワンルームマンション 投資」検索！
えっ。。。失敗ばかりじゃん。。
やっぱりだめなのかこれは。。
と私は感じました。
「だって営業マンが必死に売るものだし、そりゃ搾取しているかぁ・・」
しかし世の中には
ワンルームマンション投資で儲かっているという人も知っている。
自分なりに良い物件の情報を調べてみました。
その結果、良い物件は以下の結論に至りました。
・東京都心の駅近物件
・築年数が10～20年程度の物件
都心の駅近に関しては空室リスクが大幅に軽減できる。
築年数については、
築浅すぎると「価格の下落が激しい」
築古すぎると10年後、20年後「築4,50年になるので価値的に疑問が残る」
そして驚くべきことにマンションの価格がなんと上がっている事を知ります。
※私が実際に購入したマンションの価格の遷移は以下のとおりです。
世間では少子化で、
マンション価格は落ちる！
と言われていますが、2014年から少子化については話題になっていたはずです。
※そして東京の人口は増え続けています。
しかし将来の価格はわかりません。
それでもマンションの価格が落ちない事を前提ならば
ローンの支払い ＜ 家賃
を維持できれば十分に元が取れる計算に至る。
以上のことから私の理想のプランは以下の通りです。
・2000万円で購入
・ローンは収入の家賃で相殺、（駅近物件なので空室は少ない）
・ローンを500万円程度支払った後に、1800万円程度(仮に物件価格が200万円下がったとして)で売却。
単純計算では300万円得する計算です。
もちろん以下のような費用がかかってきますが。。
・初期費用
・各種手数料や金利
・固定資産税
また、多少なりとも以下のような収入が増えるメリットもあります。
・家賃収入
・節税になるメリット
・更新手数料による収入
そして、、
どのような物件が損をしないのか考えた結果
・物件購入価格が妥当な価格
・空室が極めて少ない
・将来、物件価格が下がらない
これら、全てが当てはまるならば、数年持ち続けることで利益を得ることが出来る！
との結論に至りました。
そして
なぜワンルームマンション投資は評判が悪いのか？
と考えるようになりました。
私が出した結論としては以下の通り。
・相場より100万円以上高いマンションを購入させる悪徳な業者が居るため
・空室発生率が高いハズレ物件でも、営業マンは売りたいので勧誘する
マンションの適正価格ってなかなかわからないですよね？
悪い業者はそこをついてくるんです。
私が購入した業者さんについて
私が購入に至った理由としては、
担当頂いた営業マンの人柄や会社の経営理念もありました。
良くない営業マンは売ったら「それでサポートは終わり！」って人が多いですが
担当頂いた方は確定申告の際も手厚くフォローしてもらったり、
会社が無料でユーザ限定の確定申告のセミナーを実施していたりします。
（もちろんそのセミナー開催費用なども我々ユーザからの営業利益によるものですが。。 笑）
私が購入した物件について
購入した物件は、
営業マンから提案してもらった物件
でした。
そして視察に行きます。
新宿駅から電車で10分
↓
駅から徒歩3分
（近いっ！そして新宿に近いからこれは空室がないだろう！と考えました）
視察は問題なし、そして実際の価格相場も調べました。
「建美家」というサイトが投資用マンションの大手サイトになります。
私は以下の観点で調査。
・同じ駅で、同じランクの物件価格等の調査
・同じ予算で、他にはどのような物件が購入可能か調査
すると、２番目の同じ予算でほんの少し条件の良い物件が出てきました。
それを営業マンへ説明します。
営業マンは納得のできる説明をしました。
（少しごまかしが入っていましたが、ワタシ的には許容範囲内でした）
交渉にて10万円値引きすることに成功（やっぱ利益盛ってるんじゃんｗと感じるｗ）
私が購入に至ったきっかけは？
・懸念はクリアしている
・将来のことはわからない
・買うことはリスクもあるが、投資をしないのもリスクがある
・営業マンの人柄
・買ってみたかった知的好奇心
これらの要素が重なり、
私は晴れてワンルームマンションオーナーになりました。
（将来上手く行けば良いなぁ）
そして購入手続き
初期費用を払う。50万円！？
覚悟はしていましたけれど、結構財布へのダメージはデカかったです。
（でも5年後、10年後大きくリターンがあるならば。。と自分に言い聞かせて）
そして、
毎月3,000円ほどですが
寝てても家賃収入を得られるようになりました。
オーナー交流会とのことで不動産業者が飲み会を開催する
年に１度あるらしい。 参加費無料！
ただ酒飲めるじゃん！（でも我々、ユーザの利益からも開催費用が出ているんだろうなぁ）
ちょっとラッキーなタダ酒だし行くか。（軽く次の勧誘はあるだろうなぁ）
結果、、全く勧誘がない！！タダ酒のみ！神！！でしたｗ
そして2月になり確定申告を行う
最初はわからないことだらけでした。
不動産会社が用意してくれる、オーナー向けの無料のセミナーに行き知識をつける。
また確定申告を通して、
「世の社長達の経費で高級車」
などのカラクリも知ることが出来ました。
このような知識を身につけられたのも
ワンルームマンション投資を行った結果のメリットでもあります。
そして確定申告の肝心の結果は、、、
税金が5万円ほど還付される
ことになりました。＼(^o^)／
今後はどうなる？
特に行うことは無いですｗ
しかし、入居者の退去や更新手続きなどが訪れるでしょう。
なるべく空室にならないことを祈り、
売却タイミングを逃さないように
着々と待ち続けます。
その時はいつ来ることやら。
